万达的困境是商业地产行业缩影吗 从辉煌到困局

今日，河南省郑州市中级人民法院冻结了王健林旗下大连万达集团持有的北京万达文化产业集团80亿元股权。北京万达文化产业集团是万达集团旗下关键的一环，涵盖影视、体育、主题乐园等众多业务，是万达轻资产转型的重要战略平台。此次股权被全部冻结，使万达集团的处境更加艰难。

天眼查数据显示，北京万达文化产业集团成立于2012年9月，注册资本80亿元，大连万达集团对其持股比例为100%。这并非孤立事件，一个月前，大连万达集团持有的大连万达商业管理集团19.79亿元股权和万达文化产业有限公司1亿元股权也被冻结。进入2025年以来，大连万达集团新增多条被执行人信息，累计被执行金额超过63亿元，股权冻结记录达23条。

回顾万达的发展历程，其在商业地产领域的辉煌依然让人记忆犹新。万达广场作为核心产品，在全国一二线城市的繁华地段遍地开花，总数超过400座。它创新性地将购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能融合在一起，打造出“一站式”消费体验，成为城市商业的新地标。万达曾被誉为商业地产的黄埔军校，其地位可见一斑。

万达的困境反映了近年来房地产行业的整体困境。自2020年“三道红线”政策出台以来，房地产行业进入深度调整期，政策调控不断收紧，对房企的资金实力和财务健康状况提出了更高要求。许多房企因前期过度依赖高杠杆、高周转的发展模式，在政策调控和市场下行的双重压力下陷入债务困境。

市场下行趋势明显，全国商品房销售面积和销售额持续下滑。2024年，全国商品房销售面积为13.3亿平方米，同比下降11.3%；销售额为12.4万亿元，同比下降10.5%。房价也出现不同程度下跌，尤其是三四线城市，跌幅更为明显。市场需求减弱使得房企销售回款愈发困难，资金链紧张问题进一步加剧。这些房企的债务违约不仅对自身发展造成巨大冲击，也给整个房地产行业带来了严重的负面影响，市场信心受到极大打击。

2025年《政府工作报告》明确提出要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。政策发力带动市场回暖，2025年初，核心城市优质地块竞拍热度不减，房企参拍积极性提升，补仓意愿增强，核心城市或出现“小阳春”行情，表明房地产市场正在逐步筑底企稳。

面对行业困境，众多房企积极探索转型之路。一些房企加大了对多元化业务的布局，如物业服务、商业运营、长租公寓、养老地产等领域。例如，华润置地通过培育“一轻两重”资产管理架构，成功实现了从住宅开发向商业运营的转型。龙湖集团构建了商业投资、资产管理、物业管理和智慧营造等多航道业务，运营和服务业务的利润占比已提升至八成以上。部分房企也开始尝试向绿色、智能、健康的方向转型，打造高品质住宅产品。格力地产启动置出房地产开发业务，置入珠海免税集团股权，成功转型零售赛道。华远地产将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东，聚焦代建、酒店经营、资产管理与运营等业务。